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“隐形新地王”明日入市 道义蒲河板块人居格局

  在经历短暂休息后,明日沈阳土拍市场将重燃战火,来自道义蒲河板块的一宗住宅用地入市,因紧邻沈北七中,极有可能拥有双名校学区,且土地面积近5万方而受各方关注。目前虽不知都有哪些房企参与拍卖,但从坊间的推测上看,不乏一些品牌房企的身影,究竟谁能拿下此地,还很难说。

  可以预见的是,无论是谁夺得此地,这场土拍都将改变道义蒲河板块的人居格局,此区域房价将全面破万,一直以来价值洼地的“坑”即将被填平。

  先来了解下这宗地块的具体情况,据沈阳市自然资源局网站显示,宗地编号沈北2019-012号沈北路北二四零所南侧地块东至孝信街道路绿线、南至沈北路道路绿线平方米,用地性质为二类居住用地(R2),容积率不大于1.8,商业比例不大于5%,起拍价格2880元/建筑平方米,最高限价3950元/建筑平方米,该地块采取“限地价、竞地块范围内产权无偿移交政府租赁住房”模式。

  说简单点,这块地儿算得上沈北的中心了。地块位于道义蒲河板块内,西邻沈北七中,东临养老院,南侧是工程学院科技园。而与其为邻的分别是华宇中金河御雅苑和嘉城地产。

  如图所示,该地块顶价已是三年来板块内地价最高点,称其为“隐形新地王”货真价实。而如果明日土拍最终的价格仅摸顶,并未出现“竞地块范围内产权无偿移交政府租赁住房”的情况,那么未来这一地块的高层房价也将达到9000-10000元/,算得上区域地价高位,在经历过今年大东、北皇姑、新市府等板块轮动后,这一次终于轮到沈北了。

  那么为何道义蒲河板块“北二四零所南侧地块”地价已在高位运行,开发商们依然兴致高涨,乐此不疲的拿地呢?下面几点因素很关键。

  首先,该地块面积够大,可供开发商施展“才能”的空间很大。近两年来,沈阳MINI地块越来越多,土地面积能够过万的都算得上大地块且屈指可数,很多拿得MINI地块的开发商们都很郁闷:“ZF提供的地块就这么大,还得保证企业盈利,只能在楼层上越建越高,产品类型单一不说,更别提园区了,加上拿地价高,直接导致项目整体均价提升,很难成为城市精英们置业之选。

  但明天北二四零所南侧地块据资料显示,其土地面积为48334平方米,近5万方的地块让开发商在产品设计上有多重选择,且地块容积率≯1.8,极有可能被设计为高层+洋房、小高+洋房等多种搭配类型,配以高绿化率,在让购房者满意的同时,更会欣然买单。

  第二,双学区的加持,让整个地块未来价格、价值双走高。之所以能是众多房企的“眼中肉”,少不了这一地块周边的学区价值。以旁边的华宇中金河御雅苑与中金时代启城为例,其拥有朝阳一校沈北分校、沈阳七中沈北分校让很多购房者慕名而来。那么夹在这两个项目中间的“北二四零所南侧地块”未来也极有可能被划为这两所名校中,其知名度足可以让房价再往上摸一摸。

  第三,增加购房者的买房成本,让卖房难度增加。如果你看过4.28土拍的地块信息,就会知道为啥我会这么说了。

  在4月28日推出的五宗地块中,关于竞配建的要求均为“政府租赁住房采取全装修,装修标准800元/建筑平方米,装修费用,计入销售成本”。这意味着4月28日以后,开发商们竞配建的成本会大幅增加,“给配建住房增加全装修的成本,全部计入销售成本”则让开发商们未来将把这部分成本加入购房者的买房成本中,无形中购房者会为“别人”买单,没有人愿意这么做,所以没有这项要求的土拍必然会引起关注。

  第四,有地在手,心才不慌。这是当下房企们公认的道理,要知道房企们“一掷亿金”的搏杀在土拍市场中是为城市布局在做后续储备,“粮”足“底气”才更足,所以只要有地入市,房企们均会搏上一搏。

  好了,开发商们加速着道义蒲河板块的布局,最受益也是影响最大的当属区域本身,这也是为何我们会提出此版块人居格局大变之原因。

  近几年,沈北特别是道义的热度持续不减,不仅在新房销量上一直领跑,更成为汇集知名房企最多的板块,特别是像万科、中海、恒大、万达这样的大品牌房企进驻,更带动着整体区域居住品质向上攀登,而按照顶价计算,北二四零所南侧地块的成交总价将达1.9个亿,只有有实力的大房企才能将其拿下,因此无论是已经在板块中深耕的“老主儿”,还是新晋此板块的“小鲜肉”都将再次创领高品质人居新时代。

  “地”落谁家虽未知,但已预告沈北价值洼地即将填平,至此沈阳南北发展之价值双高地正在形成。

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